Статті

ЗАПРОВАДЖЕННЯ ОБІГУ СІЛЬГОСПЗЕМЕЛЬ: ВІД ЧОГО ЗАСТЕРІГАЮТЬ ЮРИСТИ

Що ближче до вогню, то спекотніше. Невідворотно наближається 1 липня, коли набувають чинності основні положення Закону України №552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».

До законодавчо визначеної дати введення обігу земель сільськогосподарського призначення законодавці і виконавча влада мали ухвалити цілу низку правових документів, створити запобіжники від різного роду протиправних дій і зловживань довкола земель сільгосппризначення. Тож роботи слід зробити дуже багато, а часу обмаль.

Що саме слід зробити в економічній, правовій і документообіговій сферах обговорювали практики в галузі юриспруденції і сільського господарства під час правового форуму — Business & Legal Agri Forum, що днями організувала в столиці газета «Юридична практика». Хочеться наголосити, що зрештою форуми з аграрних питань від класичного плачу над реальністю перетворились на конструктивний діалог і продукування конкретних рішень, що потребують негайного впровадження.

Серед питань під час форуму фахівці обговорювали: фінансування та інфраструктура агросектору, готовність Держгеокадастру до ринку землі, захист прав і інтересів власників (відчужувачів) і набувачів сільгоспземель, запобігання рейдерству, захист прав та інтересів орендарів землі, актуальна судова практика щодо агроактивів тощо.

Пропонуємо вашій увазі стисло тези учасників форуму.

Готовність Мін'юсту і Держгеокадастру 

Про готовність державних органів до введення ринку сільськогосподарської землі розповіли Анатолій Мірошниченко й Олена Мартинюк.

Зокрема, за словами, Анатолія Мірошниченка, першого заступника голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, в цілому відомство готове до відкриття ринку землі. Однак є питання щодо перевірки дотримання вимог закону щодо концентрації земель в однієї особи (100 га на першому етапі).

Він звернув увагу на те, що в існуючому Державному реєстрі прав на нерухоме майно наявні відомості не про всі земельні ділянки. З 2004 до 2013 року вівся Державний реєстр земель у складі Державного земельного кадастру, де також є відомості в електронному вигляді, але в різних базах даних. До 2004 року облік землі в електронній формі не вівся, тож слід перевіряти і паперові джерела. Ба більше, є ситуації, коли право власності виникло без видачі Державного акту.

За словами чиновника, через вищенаведені причини у Держгеокадастрі підтримують щонайпростішу процедуру перевірки наявної землі у покупця.

Також для повноцінного відкриття ринку сільгоспземель необхідно оперативно ухвалити низку законодавчих актів. Зокрема, закон про консолідацію земель. Зараз, за словами Мірошниченка, існує кілька версій такого законопроєкту. Основні дискусії точаться щодо того, чи повинна й якщо повинна, то як саме відбуватися примусова консолідація.

За словами заступниці директора департаменту приватного права Міністерства юстиції України Олени Мартинюк, обіг земель насправді складний процес, і всі недоліки цього закону (Закону України №552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» — прим. ред.) в дії ми бачитимемо з 1 липня 2021 року.

Так, частина 4 ст. 130 Закону зобов'язує Кабінет Міністрів розробити Порядок перевірки набувача і власника щодо дотримання вимог ст. 130. Але, на жаль, досі ми не спромоглися побудувати відповідні реєстри. Це становить певні складнощі для нотаріусів. Щоби нотаріус мав змогу вчинити правочин, він у межах закону про нотаріат та про фінансовий моніторинг найперше має перевірити відповідність особи суб'єкта — чи є він у санкційних списках і приналежність відповідного громадянина до переліку осіб, які мають стосунки до терористичних організацій.

По-друге, потрібно встановити площі земельної ділянки, яка (або які) перебувають у власності цієї особи. А це набагато складніше. Насамперед, нотаріусу слід перевірити Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який функціонує з 2013 року, за реєстраційним номером платника податків — які земельні ділянки перебувають у власності громадянина. А також перевірити особу в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (далі — ЄДР). Адже до загальної сумарної кількості площі земельних ділянок, що перебувають у власності громадянина, також належать відповідні земельні ділянки, які належать юридичним особам. Тобто нотаріусу потрібно встановити, чи є громадянин учасником, засновником, членом або акціонером відповідної юридичної особи. І якщо по ЄДР можна перевірити, чи є людина засновником або учасником юридичної особи, то встановити, чи є людина акціонером або членом цієї юрособи дуже складно. В Мін'юсті поки що не можуть сказати, яким чином це буде відбуватися. Хоча закон вказує, що ці речі обов'язково потрібно перевіряти.

По-третє, Державний земельний кадастр, за яким нотаріус може перевірити інформацію по об'єкту власності. По суб'єкту — наразі нотаріус не може встановити, які ділянки перебувають у власності громадянина.

Зрештою, як зазначила О. Мартинюк, на сьогодні в Мін'юсті є розуміння того, що на 1 липня у нотаріуса не буде ефективного механізму належної перевірки набувача земельної ділянки.

Ринок — це також здатність ...купувати

На думку голови ГС «Всеукраїнський Конгрес Фермерів» Івана Слободяника, говорити про запуск ринку сільськогосподарської землі дещо дивно, оскільки фактично він існує через різноманітні схеми, що стосуються довгострокової оренди, емфітевзису, міни, дарування, іпотеки, заповіту тощо. (Дослідження Світового банку 2018 року свідчить, що за два роки в Україні було здійснено 3,6 млн транзакцій щодо землі, при яких ділянка змінила власника. 89,5% цих операцій стосувалися сільськогосподарських земель — прим. ред.).

Тобто зараз питання, скоріше, полягає в нормалізації цих відносин. Від імені спілки він висловив думку, що право приватної власності має бути реалізоване повною мірою. Це дасть поштовх для інвестиційного розвитку, оскільки на орендованих землях фермер не може вкладати кошти в довгострокові проєкти, наприклад, садівництво чи зрошення — він просто не має впевненості, чи буде ця земля у подальшому йому належати.

За словами промовця, модель ринку землі, де існують обмеження у набутті землі іноземцями й обмеженні кількості землі у власності, широко популярна у світі і довела свою ефективність. Однак для впровадження такої моделі ми ще не готові.

«Ринок — це не тільки можливість продавати, а й здатність купувати. Сьогодні здатності купувати український фермер не має. З різних причин. Наприклад, по сьогодні банки кредитують фермерів до 500 га лише в поодиноких випадках. Ще рік-два тому банки не кредитували фермерів з земельним банком до 1000 га. Зараз в Україні близько 40 тисяч фермерів, зареєстрованих згідно з законом «Про фермерське господарство», переважна більшість з них має 500 га. Вони поза банківським кредитуванням», — резюмував аграрій.

За словами голови ГС «Аграрний союз України» (АСУ) Геннадія Новікова, цього року було багато зроблено для забезпечення фінансування малого аграрного бізнесу, зокрема запроваджено кредити «5-7-9», знижено кредитні ставки. Але при тому, що через систему «5-7-9» пройшло 14 млрд грн, близько 80% цієї суми було використано на рефінансування кредитів. При цьому частка малого і середнього бізнесу в рефінансуванні дуже низька. Банки поки що не налаштовані на кредитування малого сімейного фермерського бізнесу. «Найменша за площею пропозиція від банку, яку я бачив, була для фермерського господарства понад 100 га», — сказав він.

На думку очільника АСУ, у рік відкриття ринку землі держава повинна створити окремий інструмент для фінансування малого і середнього фермера на купівлю землі.

Аграрний союз України наполягає на створенні іпотечної установи, яка би кредитувала фермерів під заставу землі щонайменше на 10 років. «Бо ті інструменти, які створюються, створюються на рік, або, як нам обіцяють на три. За три роки такий основний засіб, як земля, не може окупатися», — сказав він. Якщо таких інструментів не буде створено, АСУ наполягатиме на відтермінуванні введення обігу сільськогосподарської землі.

Про зерно і борошно

Як зазначив президент Української зернової асоціації Микола Горбачьов, 70% вирощуваного в Україні зерна прямує на експорт, тому країна дуже сильно залежить від кон'юнктури зернового ринку.

В УЗА очікують, що експорт пшениці у 2020/2021 МР становитиме 17,5 млн тонн (показник 2019/2020 МР — 20,5 млн тонн), експорт кукурудзи буде на рівні 24 млн тонн (32 млн тонн), ячменю — 4,2 млн тонн (4,7 млн тонн). При цьому, як він зазначив, світові фінансові аналітики, зокрема JPMorgan Chase, прогнозують, що світ вступив у фазу 12-річного підйому цін на зернові.

Отже, як зазначив М. Горбачьов, Україна має не прогавити цей шанс і нарощувати виробництво. Це цілком можливо, про що свідчать дані з інших країн. «Ми з вами володіємо прекрасними чорноземами, які за територією більше за всю площу Великої Британії. Але чорноземи були важливі 30 років тому. З розвитком технологій, країни, які володіють новими методам, якісним посівним матеріалом, виграють по врожайності. Якщо середня врожайність пшениці в Україні не перевищує 4 т/га, то у Франції вирощують по 8 т/га, по кукурудзі минулого року наша середня врожайність дещо перевищила 7 т/га, при цьому у США цей показник становить 12 т/га. Тож нам є чого прагнути в інтенсивному способі вирощування», — резюмував експерт. 

Обсяги виробництва й експорту пшениці у нас щорічно зростають, а ось обсяг виробництва борошна протягом 10 років невпинно зменшується. На цьому акцентував увагу присутніх Родіон Рибчинський, директор ГО «Борошномели України». Така ситуація, за його словами, стосується не лише борошномельної галузі, а й переважної частини переробної галузі.

Так, 2016/2017 МР було вироблено 2676,5 тис. тонн борошна, а експортовано 402 тис тонн, орієнтовні очікування на 2020/2021 МР становлять відповідно 1960 тис. тонн і 130 тис. тонн.

Як наслідок щороку з ринку вибуває кілька десятків борошномельних підприємств, які переважно розташовані в сільській місцевості. «Ми спостерігаємо повну відсутність державної політики стосовно виробників продуктів харчування. У результаті виробництво скорочується за всіма напрямками і зростають ціни на продукти харчування», — підкреслив доповідач.

Борошномельну галузь певним чином підтримував експорт, але подорожчання вартості пшениці призводить до його скорочення. Він закликав звернути увагу на досвід Туреччини, де є державна програма підтримки будь-якої продукції з додатковою вартістю.

Посилення відповідальності реєстраторів

Навіть із введенням ринку сільгоспземель орендні відносини нікуди не подінуться, як і проблеми, що пов'язані з рейдерськими атаками на сільгосппідприємства. Про це розповіла Лілія Тімакіна, директор з юридичних питань агропромхолдингу «АСТАРТА».

Попри те, що ситуація з розірванням орендних договорів незаконним шляхом нині дещо виправилася порівняно зі станом справ два роки тому, тим не менше, залишаються проблемні питання, які, однак, можна було би розв'язати.

За словами юристки, це, зокрема, те, що реєстратор речових прав не зобов'язаний зберігати оригінал договору про дострокове припинення права оренди. «Якщо б такий обов'язок існував, 90% реєстраторів не вчиняли би протиправні дії, оскільки реєстратор би ніс відповідальність за ту реєстраційну справу, де лежить оригінал документа, і розумів би, що в будь-який момент можуть прийти правоохоронні органи, вилучити договір і зробити експертизу», — сказала вона.

Також відсутній обов'язок реєстратора повідомити орендаря перед реєстраційною дією припинення оренди.

Крім того, наразі неможливо заборонити вчиняти дії щодо припинення договорів оренди в рамках кримінального провадження. Навіть якщо орендар розуміє, що якась кримінальна особа нечесним шляхом укладає з орендодавцями додаткові угоди про розірвання договорів, звертається до правоохоронних органів і ті відкривають кримінальне провадження, але в його рамках не передбачена можливість заборони вчиняти будь-які застережні дії.

Тож необхідні зміни до Кримінального процесуального кодексу, резюмувала юристка. 

Як прибрати загрози турборежиму

Заступник генерального директора із взаємодії з органами влади ТОВ СП «НІБУЛОН» Михайло Різак наголосив, що компанія «НІБУЛОН», яка є однолітком незалежної Україні і працює на аграрному ринку вже майже 30 років, підтримує створення цивілізованого ринку обігу земель сільгосппризнчення. Водночас турборежимне його відкриття в липні 2021 року є передчасним невиправданим і загрозливим для бюджетоутворюючої галузі економіки, адже Україна до нього наразі належно не підготувалася!

Серед питань, що потребують обов'язкового додаткового врегулювання до відкриття ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, він накреслив зокрема такі.

Найважливіше, сьогодні слід законодавчо закріпити основні норми, що захистять інтереси українців, українських сільгоспвиробників, насамперед осіб, які розвивають сільське господарство в країні.

По-перше. Слід законодавчо захистити переважне право орендаря земельної ділянки на придбання цієї ділянки у разі її продажу. Тобто відчужувач має першочергово письмово поінформувати орендаря про намір продати земельну ділянку, про умови продажу, ціну, строки тощо. При цьому переважне право повинні мати такі орендарі:

— які орендують земельні ділянки протягом 5 останніх років;

— мають відповідну виробничу інфраструктуру на території земельної ділянки (виробничі будівлі та споруди, техніка, кадри);

— в яких відсутня прострочена кредиторська заборгованість та заборгованість по податкових та інших зобов'язаннях;

— які мають обґрунтування надходження коштів для викупу земельних ділянок та бізнес-план щодо ефективного її використання.

У разі ж придбання орендованої земельної ділянки третьою особою, закон має забезпечити право орендаря зібрати вирощений урожай на цій ділянці.

Також слід передбачити законодавчі норми примусового відчуження земельних ділянок сільгосппризначення, що не використовуються власниками за цільовим призначенням, не обробляються, або не передані в оренду протягом 2 років з дати набуття права власності на таку земельну ділянку.

По-друге, необхідно створити державні інформаційні ресурси з метою:

— відслідковування «пов'язаних осіб», які орендують та/або мають інші права, у тому числі емфітевзису чи взагалі власності, на земельні ділянки;

— з'ясування походження грошових коштів на придбання земельних ділянок;

— відслідковування земельних ділянок, які підлягають продажу, їхні ціни.

Вказаний ресурс має бути загальнодоступний, наголошує доктор юридичних наук, який буде відображати дані про покупців, кількості придбаної та наявної у власності землі.

Він також зауважив, що згідно до чинного законодавства, зокрема Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (від 31.03.2020 №552-IX, внесено зміни до ст. 130 Земельного кодексу України, ч. 4)  порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам затверджується Кабінетом Міністрів України.

Окрім того, в прикінцевих положеннях вказаного Закону передбачено приведення у відповідність до закону нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України та інших органів влади. Однак на сьогодні, норми не реалізовані, порядки не прийняті.

По-третє, обов'язковою умовою має бути стала інформаційна взаємодія між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиним державним демографічним реєстром. Наразі, на жаль, такого немає.

По-четверте, має бути врегульоване питання нормативної грошової оцінки (НГО) землі сільськогосподарського призначення. Сьогодні НГО не є інформативною. Часто трапляються випадки, коли сусідні земельні ділянки, що містяться на одному масиві і мають однаковий склад ґрунтів та бонітет — НГО суттєво відрізняється. Це негативно вплине на формування ціни ділянки після відкриття обігу земель.

Необхідно переглянути наявну нормативну грошову оцінку шляхом розроблення економічно обґрунтованої оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, оскільки саме від неї формується орендна плата за користування та саме вона стане індикатором мінімальної (стартової) суми продажу.

Окремої уваги потребує усунення проблемних питань у процесі реформування і модернізації Держгеокадастру

Державна служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), серед іншого, забезпечує ведення Державного земельного кадастру як єдиної державної геоінформаційної системи відомостей про землі, їхнє цільове призначення, обмеження у їхньому використанні, а також дані про кількісну та якісну характеристику земель, їхню оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.

У частині ведення Державного земельного кадастру під час модернізації Держгеокадастру мають бути забезпечені повнота та достовірність даних про земельні ділянки в Державному земельному кадастрі, а також усунуті невідповідності даних ДЗК тим документам, на підставі яких вносились дані до ДЗК (щодо площі, кадастрового номеру, місця розташування земельної ділянки тощо).

Обов'язково мають бути виправлені чисельні технічні помилки у відомостях про земельні ділянки, які ускладнюють реєстрацію речових прав на земельні ділянки, шляхом оновлення та корегування бази даних ДЗК та вдосконалення роботи з ведення системи та наповнення її даними.

Слід забезпечити сталу та чітку взаємодію Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Насамперед:

  1. З метою усунення непоодиноких випадків безпідставної зміни кадастрових номерів державними кадастровими реєстраторами, дублювання кадастрових номерів. Наприклад, у правовстановлюючому документі — державному акті на право власності на земельну ділянку, значиться один кадастровий номер, за яким містяться дані про зареєстроване право оренди. Однак із незрозумілих причин цій самій ділянці присвоюється інший кадастровий номер, однак дані про зареєстроване право оренди за цим кадастровим номером не переноситься. Відтак орендар фактично втрачає своє право оренди, і в подальшому при внесенні змін до існуючого договору оренди ці зміни неможливо зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
  2. З метою збереження цілісності даних про зареєстроване право оренди земельних ділянок. Наприклад, під час переоформлення спадщини нотаріусами, які виступають в якості державних реєстраторів, відкривається новий розділ на переоформлену земельну ділянку, без існуючих до цього прав оренди на неї. Відтак орендар фактично втрачає своє право оренди. Аналогічна ситуація виникає і тоді, коли право оренди було зареєстровано в спецрозділі, то під час оформлення права власності в порядку спадкування нотаріуси повсякчас не здійснюють дії щодо перенесення даних про право оренди, яке йде за розділом про право власності за відповідною особою.

Подальшого розвитку повинна отримати реалізація Держгеокадастром повноважень з погодження землевпорядної документації та надання висновків за результатами проведення державної експертизи землевпорядної документації. Актуальним є впровадження дії механізму погодження землевпорядної документації в електронному вигляді за принципом екстериторіальності. Перші такі кроки (відповідно до постанови КМУ від 03.03.2020 №208 «Про внесення змін до постанови КМУ від 31.08.2016 №580») є реальним спрощенням та пришвидшенням погоджувальних процедур, в тому числі зниження наявності корупційної складової. Однак, відповідно до ч.1 ст. 3 Земельного кодексу України передбачено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, у зв'язку з цим для належного правового регулювання зазначеної процедури її також слід передбачити в законодавстві у вигляді прийнятого Закону або внесенні змін до Земельного кодексу України.

Окрім того, необхідно покращити інфраструктуру функціонування електронних сервісів. Особливо в частині проведення державної землевпорядної експертизи. Для цього слід ухвалити законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (реєстр. №2194), який передбачає значне зменшення дозвільних процедур, в тому числі і в частині необхідності проведення вказаної експертизи.

«Хочу наголосити, що наразі повсюдно місцеві ради мають обов'язково провести інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення під польовими дорогами, а це є витратною процедурою. Так, після виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель під польовими дорогами, зважаючи на те що останні часто належать до особливо цінних, така документація підлягає обов'язковій державній експертизі, що затримує, а подекуди унеможливлює формування відповідних земельних ділянок і подальшу передачу їх в орендне користування», — сказав Михайло Різак.

Принципово важливим є і покращення фінансового стану агровиробників. Відповідаючи на це запитання з залу, заступник гендиректора компанії «НІБУЛОН» підкреслив, що слід, крім іншого, шукати джерела зменшення логістичних витрат, які в Україні необґрунтовано високі через дисбаланс собівартості перевезень. Насамперед потрібно стимулювати водні перевезення, які в усьому світі є більш дешевими і зручними, тоді як в Україні річкові перевезення є неконкурентноздатними і розвиваються вольовим рішенням окремих суб'єктів господарювання. Щоби здешевити річкові перевезення всі країни ЄС із мережею річкових шляхів скасували акциз на пальне для внутрішнього судноплавства.

Поряд з цим, в умовах озерного типу річки Дніпро, по якій ходять судна змішаного району плавання ріка-море, судна при виключно каботажному плаванні сплачують акциз та ПДВ на бункер, а інший флот при здійсненні прямих міжнародних рейсів з/на річки відповідно до Міжнародної конвенції про спрощення і гармонізацію митних процедур може не сплачувати такі податки при бункеруванні поза 12 мильною зоною.

Так, середня ціна пального цієї зими без ПДВ та акцизу склала біля $400/т, тоді як із сплатою цих податків ціна становила близько $720/т.

«Підкреслю, що імплементація пункту «f» статті 15 Директиви 2003/96/ЄС щодо забезпечення компенсації/скасування акцизу на пальне, що використовується внутрішнім водним транспортом із одночасним забезпеченням інструментів контролю цільового використання пального відповідає Указу Президента України 2019 року «Про невідкладні заходи з проведення реформ та зміцнення держави» в частині здешевлення логістики та є елементом боротьби із тіньовим ринком пального», — сказав фахівець.

За дослідженням Світового Банку (2015 року), вартість переміщення зерна від сільгосппідприємств до портів в Україні приблизно на 40% вища, ніж у Франції та Німеччині, і на 30% ніж у США. Відтак українські аграрії отримують меншу частку цін світового ринку і недоотримують дохід через неефективну логістику в Україні. За цим же дослідженням, якби ці витрати на логістику в Україні і за кордоном зрівняти, вітчизняні сільгоспвиробники могли би заробляти додатково $1,6 мільярдів на рік лише на пшениці та кукурудзі. Інші експортні галузі (залізна руда, металургія) зіштовхуються з так само значними втратами.

«Наголошую, імплементація пункту «f» статті 15 Директиви 2003/96/ЄС щодо забезпечення компенсації/скасування акцизу на пальне, що використовується внутрішнім водним транспортом, зменшить вартість логістики на 15-20% залежно від плеча доставки, — сказав М. Різак. — Це зробить більш конкурентною нашу продукції на зовнішніх ринках та дозволить агровиробникам та іншим галузям економіки отримувати кращу закупівельну ціну та інвестувати в розвиток галузей».

© 2018 ТОВ "Агромедіа-Про"