ПІДВОДНІ КАМЕНІ КУПІВЛІ ЗЕМЛІ: ЮРИДИЧНИЙ АСПЕКТ

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» №552-IX, від 31.03.2020* вже за рік уможливить купівлю-продаж сільськогосподарської землі. Про певні юридичні тонкощі застосування даного закону розповіла Андріана Мартинів, керуючий партнер Martyniv Law Firm, під час вебінару, що його провів у травні Всеукраїнський бухгалтерський клуб «Баланс».

Основні положення

Так, з 1 липня 2021 року набувати у власність землю сільськогосподарського призначення зможуть громадяни України. Набута до цього земля не бере участь у розрахунку обмеження в 100 га. Наприклад, це може бути набута у власність земля за договором міни, за рішенням суду, успадкована.

Юрист зазначила, що банки також стають учасниками ринку землі. Банки зможуть набувати землю у власність лише в порядку звернення стягнення на неї як на предмет застави. При цьому банки повинні реалізувати таку землю на торгах протягом 2 років.

Інше питання — бажання використовувати сільськогосподарську землю в якості застави самими банками. Говорити про популярність такої операції поки зарано, вважає юрист, оскільки це непрофільний і новий актив для фінустанов. Принаймні наразі банки неохоче беруть у заставу права оренди на землю.

З 1 січня 2024 р. до ринку сільськогосподарської землі підключаються й юридичні особи. З цієї дати юридичні особи і громадяни України зможуть набувати у власність до 10 тис. га, при цьому враховується вся земля, яку громадянин чи компанія накопичила.

Іноземці та іноземні юридичні особи не матимуть права набувати у власність українські сільськогосподарські землі, доки громадяни України на референдумі не вирішать інакше. Дата референдуму законом не регулюється. Обмеження не стосується банків, в яких є іноземні засновники чи власники, однак зі вже зазначеними обмеженнями: лише в порядку звернення стягнення на неї як на предмет застави і з умовою реалізації протягом 2 років.

Як купити землю

Юрист наголосила на основних моментах при купівлі-продажі земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Так договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. Простої письмової форми недостатньо. Оскільки нотаріуси працюють як державні реєстратори, можна одночасно і укласти договір, і зареєструвати право власності.

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку. Дізнатися її можна за допомогою витягу з реєстру про нормативно грошову оцінку певної ділянки. При цьому нормативно грошова оцінка на однакові ділянки може різнитися, наприклад, залежно від вирощуваних на цих ділянках культур, зазначила юрист.

Розрахунки по придбанню сільськогосподарської землі мають відбуватися лише у безготівковій формі.

При цьому держава хоче, щоби гроші були задекларовані, тобто було підтверджене джерело походження цих коштів. Уже сьогодні слід подбати про належність та достатність документів, що слугуватимуть підтвердженням їхнього законного походження. Як варіант, це можуть бути отримані дивіденди власника від роботи агропідприємства.

Переважне право

Експерт відзначила нюанси щодо переважного права при купівлі земельної ділянки.

Згідно з Законом України «Про оренду Землі» від 06 жовтня 1998 року №161-XIV передбачене переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність. Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Законом про обіг землі сільськогосподарського призначення передбачено, що переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб'єктом іншій особі. Юристка зазначає, що при цьому обов'язково попередити власника про передачу цього права. При цьому власнику землі слід враховувати, що на його право продавати землю чи ні, це жодним чином не впливає.

Експерт також радить детально прописувати реалізацію переважного права на придбання орендованої землі у договорі оренди.

На її погляд, недоцільно просто прописати про наявність переважного права в договорі оренди. Адже може бути ситуація, коли власники землі одночасно з якихось причин пропонують вам купити орендовану вами землю за переважним правом, при чому саме в той момент, коли підприємство витратило кошти на закупівлю насіння чи техніки. На відповідь, згідно з законом, підприємство має обмежений строк. І якщо орендар відмовиться реалізувати своє переважне право, земельна ділянка може бути продана іншому покупцеві. Тому юрист радить прописувати в договорах робочий механізм, як ви цим переважним правом будете користуватися, зокрема, зазначити хоча б місячний термін для письмового попередження власником про бажання продати свою земельну ділянку.

Крім того, реалізація переважного права можлива лише у разі, якщо орендар є добросовісним, тобто вчасно нараховує і виплачує орендну плату, не занижує її, не погіршує корисних властивостей землі.

Передача переважного права здійснюється з письмовим попередженням власника землі. Також слід укласти письмову угоду про передачу переважного права. Якщо основний договір був нотаріальний, то угода про передачу переважного права має бути нотаріально завірена. Передача може бути як на платній, так і на безоплатній основі.

Поширені запитання

Юрист відповіла на кілька найбільш поширених запитань, що стосуються купівлі-продажу землі.

Як підтвердити «чистоту» коштів? Головне — показати історію походження цих грошей. Це можуть бути дивіденди від діяльності підприємства, ви можете щось продати. Якщо це якийсь договір поворотної фінансової допомоги, то, скоріше за все, вам потрібно буде довше пояснювати, звідки ці кошти, хто їх надав. Тому про це потрібно подбати якнайшвидше.

Чи можна платити частинами за землю, яку збираєтесь придбати? Це питання також врегульовано в законі про обіг землі сільськогосподарського призначення. Зокрема, громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 10 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Що робити, якщо земля ще в оренді? Вкрай важлива інформація і для власників, і для орендарів землі: потрібно подивитися, щоб в договорі оренди не було такого положення, що зміна власника є підставою для припинення договору оренди, його дострокового розірвання. За законом перехід права власності не впливає на оренду. Наразі такий пункт може заважати орендарям лише у тому випадку, якщо спадкоємець власника вирішить припинити відносини з орендарем. З відкриттям ринку землі на цей пункт договору може посилатися будь-який покупець цієї земельної ділянки.

Що робити, якщо переважне право має сусід? Орендарі мають розуміти, що якщо їхній сусід орендує землю, то він має переважне право на купівлю цієї землі. Тому варто переконатися, що сусід належним чином відмовився від використання цього права перед тим, як погоджуватися на купівлю земельної ділянки у власника землі, який хоче продати її вам.

Якщо купувати землю на фізичну особу, як її потім обробляти? Фахівець зазначає, що більші за 100 га площі вигідніше обробляти юридичною особою. Як з бізнесової точки зору, так і з податкової.

* * *

Як резюмувала Андріана Мартинів, уже сьогодні слід подбати про збереження земельного банку підприємств, зокрема провести аудит договорів оренди, емфітевзису — оскільки це запорука розвитку бізнесу. До придбання землі слід готуватися зважено — приділити увагу фінансовим аспектам та юридичним. Слід також пам'ятати, що закон про обіг сільськогосподарської землі забороняє укладати попередні угоди на продаж землі, видавати довіреності на продаж — такі правочини недійсні.