РИНОК ЗЕМЛІ У ЛИТВІ: ХОЧЕТЕ ПРИКУПИТИ?

Запровадження ринку землі в Литовській республіці було не меншою проблемою, ніж зараз в Україні. Хоча Литва понад вдесятеро менша за Україну, виклики для її сільського господарства, економіки і державою загалом стояли ті самі, що і перед нами. За виключенням хіба що реституції. Про довгий процес впровадження ринку землі у Литві розповів Казіс Старкявічюс, заступник голови Комітету з питань сільських справ Литовського Сейму. Крім того, пан Старкявічюс працював міністром сільського господарства Литви, а до цього фермерував. Саме тому Всеукраїнська аграрна рада запросила досвідченого іноземця, принагідно до презентації поправок до Законопроєкту №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», що наразі готується у ВРУ до другого читання.

Реституція

На початку 1990-х років Литовська республіка стала першою, хто оголосив про незалежність і 1991 року після недовгого спротиву СРСР, стала суверенною державою. І насамперед відновила історичну справедливість, ухваливши закони про повернення (реституцію) майна і нерухомості, що були незаконно конфісковані радянською владою 1940 року. А повертати було що: після встановлення радянської влади було репресовано понад 200 тис. литовських громадян, з яких більше половини становили фермери. Такі самі процеси реституції відбувалися і в інших пострадянських прибалтійських країнах. Таким чином земля була повернута її власникам, або ж їхнім нащадкам. Крім того, існували державні землі, які були розпайовані. Відтак з'явилася земля для продажу і був запроваджений ринок.

Фізособи та юрособи: запобіжники

Як І у нас, в Литві гостро постало питання допуску до ринку землі юридичних осіб. На початку запровадження ринку землі були встановлені ліміти на володіння землею: фізична особа могла мати у власності 500 га, кооперативи — 1000 га, а юридична особа 2000 га. Втім, це обмеження зрештою переглянули, оскільки аналіз ринку показав, що юридичні особи отримують преференції. Тож після звернення до Конституційного суду і фізосіб, і юросіб обмежили правом володіння 500 га землі.

Тим не менше, і ці обмеження спритні ділки зуміли подолати. Адже одна фізична особа може відкрити безліч юридичних. Таким чином певні грошовиті люди формували чималий земельний банк для невеличкої країни. Так, один із найбільших земельних банків у Литві в руках фактично однієї особи становив 30 тис. га.

«Де ми зробили помилку: дозволили пов'язаним особам купувати землю. 2014 року ми виправили цю помилку. Зараз пов'язані юридичні особи не можуть мати у власності понад 500 га землі. Але ті, хто вже таким чином придбали землю, залишили її у власності — ми не більшовики, ми, звісно, її не відбирали. Але не припустіться нашої помилки! Бо почнуть скуповувати, як у нас», — наголошує Казіс Старкявічюс. Пов'язаними особами за литовськими законами вважаються для фізосіб родина і діти до 18 років, а для юросіб пов'язаною вважається фірма, якщо її власник має від 25% акцій підприємства.

Ще одним запобіжником від масової купівлі земель юрособами став розмір земельної ділянки, що може придбати одна юридична особа. 500 га — це не той шмат, який буде ласим для великих агрохолдингів. Утім, і для їхнього розвитку у Литві є умови, адже право оренди ніхто не відміняв. Маєш 500 га у власності, хочеш більше — орендуй на здоров'я. Зараз господарства в Литві в середньому мають 2-3 тис. га землі, переважно 500 га з них у власності, інші ж орендуються — тобто запобіжники спрацювали. З 2003 року було вирішено, що земля повинна здаватися в оренду не менше, ніж на 25 років, щоб господарі могли будувати ферми, переробні цехи й інші споруди.

Більший обсяг землі для тваринництва

Утім, якщо хтось бажає придбати більше землі, для таких також у литовському законодавстві передбачені законодавчі норми: для цього слід займатись тваринництвом. За словами пана Старкявічюса, станом на 1940 рік Литва мала у свинарстві такі самі показники, як і у беззмінного лідера у цій галузі — Данії. Однак період радянських колгоспів суттєво підірвав не лише свинарство, а й галузь тваринництва в цілому. До того ж, існували землі, які не оброблялися (переважно довкола великих міст) через їхній невеликий індекс родючості. Хоча вони були цілком придатні для тваринництва. Ці землі перебували у власності, але фактично були баластом в економіці — не використовувалися. Щоб задіяти ці землі, було ухвалено кілька урядових рішень. По-перше, запровадили коефіцієнт податку на землю, який залежить від її використання. Якщо земля не обробляється, власнику вигідніше позбутися землі, ніж щороку платити величезні податки. По-друге, одну корову прирівняли до одного гектара. Якщо ти маєш стадо у 501 голову ВРХ, то маєш право володіти на правах власності 501 га землі, якщо маєш 502 корови, то маєш право на 502 га землі і так далі. Тобто і можливості для розвитку господарства передбачили, і від надмірної концентрації землі в одних руках убезпечилися. Ті самі правила діють і у свинарстві, щоправда, свиня у гектарах вартує менше.

Іноземці: запобіжники

З 2004 року Литовська республіка стала членом Європейського союзу. У країні також існували острахи перед скупівлею земель іноземними фермерами і юридичними особами, які мають більше фінансових можливостей. Тож однією з умов вступу було запровадження заборони на купівлю землі іноземними фізичними особами на 7 років і юридичними особами — на 10 років. І ці запобіжники спрацювали. Зараз, за словами пана Старкявічюса, іноземним особам (фізичним і юридичним) належить на правах власності дещо більше 2% литовських сільськогосподарських земель. Такі умови, впевнений він, може виставити і Україна при відкритті ринку сільськогосподарської землі.

Тут, щоправда, є невеличка заковика: литовці відкрили ринок землі для іноземних громадян і юросіб лише після вступу до ЄС, що дало їхнім фермерам доступ до програм підтримки сільського господарства Європейського союзу.

Існують і глобальні перестороги, які впливають на купівлю землі, без поділу на іноземних і вітчизняних осіб. Так, для осіб, які бажають придбати в Литві землю сільськогосподарського призначення, законодавчими актами Литовської Республіки передбачені спеціальні вимоги, яким має відповідати особа (як юридична, так і фізична), оскільки тільки в такому випадку цій особі надається можливість придбання землі сільськогосподарського призначення в Литві. Вимоги, встановлені для фізичних осіб, пов'язані, в першу чергу, з наявними у претендентів професійними знаннями і компетенцією в області володіння і використання землі сільськогосподарського призначення. Що стосується юридичних осіб, у них повинен бути досвід сільськогосподарської діяльності протягом встановленого певного періоду, і вони зобов'язані декларувати свої посіви; крім того, точно встановлюються мінімальні доходи, які юридична особа отримає з сільськогосподарської діяльності.

Існують перестороги і щодо інших, кріп купівлі/продажу, випадків набуття права власності на землю. Так, у разі успадкування землі, тобто коли вмирає громадянин Литовської республіки, який володів земельною ділянкою по праву власності, і правонаступником щодо земельної ділянки є іноземець, який не відповідає критеріям європейської та трансатлантичної інтеграції, спадкоємець має право тільки на суму грошей, отриману під час продажу успадкованого земельної ділянки. У тому випадку, коли спадкоємцем є іноземець, який відповідає критеріям європейської та трансатлантичної інтеграції, він набуває право на саму земельну ділянку, тобто право вільно володіти і розпоряджатися нею. Слід зазначити, що такі ж правила застосовуються у разі дарування земельної ділянки іноземцю.

Ціна питання

Тим не менше, попри запобіжники, в контексті розвитку ринкових відносин і економіки доступ іноземців до земельного ринку дав свої позитивні плоди.

Так, сьогодні ринкова вартість гектару сільськогосподарських земель Литовської республіки становить близько EUR 5000, станом на 2000 рік вона становила EUR 500, ціна почала збільшуватися після вступу Литви до ЄС.

Зараз на купівлю землі в Литві можна взяти кредит в банку під 3-5% річних, у свою чергу банки, яким подобається земля та й взагалі нерухомість як застава, дають 50-70% кредитування від вартості купованої землі. Якщо купується державна земля, перший внесок в розстрочку під 5% має становити 10%, а потім щорічно, залежно від терміну розстрочки, виплачувати залишок рівними частинами.

Експерт попереджував і про необхідні запобіжники від спекуляції землею. Зокрема, в Литві запроваджено норму, за якою, якщо протягом 10-ти років новий власник вирішить продати землю, то йому доведеться віддати державі 15% від виручених грошей.

Надійні запобіжники для українців

Якщо подивитися на хронологію запровадження земельного ринку в Литві, то це доволі розтягнутий у часі процес. Він не стартував і не закінчився одномоментно з рішенням запровадити можливість власникам вільно розпоряджатися своєю землею. Більше того, ринок землі, як і годиться усім ринкам, доволі гнучкий і враховує, хоча і з часом, соціальні запити і потреби. Можливо, не такий страшний вовк, як ми його боїмося? Можливо, головне в тому, як саме запроваджувати зміни і у правильних надійних запобіжниках?

Наприклад, Всеукраїнська аграрна рада (ВАР), і це міститься в її поправках до другого читання Законопроєкту №2178-10, пропонує низку таких запобіжників. запровадження ринку землі у два етапи. ВАР наполягає на тому, що у перші 5 років земля сільгосппризначення може продаватися лише фізичним особам-громадянам України та не більше 500 га в одні руки. Першочергове право на придбання землі в якості фізичної особи має власник компанії, яка орендує земельну ділянку за умови сплати ціни, за якою вона продається.

На другому етапі право купувати землі сільгосппризначення надається юридичним особам, власниками (учасниками, акціонерами) яких є виключно громадяни України. Такий підхід забезпечить повне розкриття інформації про істинних власників компаній. Ця норма, на переконання ВАР, не дозволить обхідними шляхами скупити землю іноземцям, підставним «фірмам-прокладкам», а власникам компаній — уникнути  оподаткування при виплаті дивідендів на материнські компанії.

Крім того, пропонується встановити обмеження щодо обсягу максимального земельного банку у власності однієї особи, з урахуванням пов'язаних осіб не більше 5 тис. га.

Також пропонується введення обмежень на загальну площу сільгоспземлі в користуванні та володінні — не більше 20 тис. га з виключенням для вже існуючих компаній у розмірі не більше площі землі, яка вже обробляється.

Пропонується надання права юридичним та фізичним особам, що займаються молочним скотарством, придбати землю сільгосппризначення вище встановленого ліміту із розрахунку 2 га на 1 корову, а також заборонити продаж землі особам, які не зможуть підтвердити походження своїх коштів, за які вони мають намір придбати земельний наділ.

Ну і нарешті — фактично з'ясувати ставлення українців до впровадження ринку сільгоспземлі: пропонується протягом року з дати прийняття законопроєкту про ринок землі ухвалити законопроєкт про всенародний референдум та провести референдум щодо надання іноземцям права набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.