Статті

І ЗНОВУ ЗА РИНОК ЗЕМЛІ: СКАСОВУВАТИ ЧИ ПРОДОВЖУВАТИ МОРАТОРІЙ?

Про плюси і мінуси зняття мораторію на продаж землі говорили експерти під час Дискусійного клубу на тему «Мораторій на продаж землі — рятує чи вбиває Україну?», організованого днями виданням «Ділова столиця». Учасники диспуту умовно були поділені на дві групи — прихильники скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення та їхні опонети.

Продати чи здати в оренду?

Так, юридичний директор агрохолдингу «АСТАРТА» Лілія Тімакіна переконана, що мораторій на продаж землі — це порушення конституційних прав власників паїв вільно розпоряджатися своєю власністю, підтримання тіньового ринку розпорядження землею, що знаходиться в державній та комунальній власності. «Відносно ж питання довгострокової оренди замість зняття мораторію — такі умови невигідні як для набувача, так і для продавця, — зазначила Лілія Тімакіна.— Часто власник землі зараз не хоче здавати її в оренду, бо чекає відкриття ринку землі, аби при продажу отримати максимальну її вартість, при цьому бажано одним платежем. Тоді як за умови укладення дострокового договору оренди, жодний орендар не готовий платити реальну ринкову вартість землі, і така ринкова вартість не може бути сформована, адже відсутній відкритий та прозорий ринок землі. Без переоформлення титулу саме на право власності на землю неможливо залучити додаткове фінансування для викупу такої землі і т.д». Також вона розповіла, що їхня компанія уклала понад 77 тис. договорів на оренду землі і виплачує орендодавцям значні суми. Власники паїв гарно знають свої права і вміють їх захищати.

Чи вирішує оренда землі проблему впровадження самого ринку землі? Однозначно ні. За словами Лілії Тімакіної, видаючи грошові кошти за 5-7 років за оренду паю або виплачуючи за договором емфітевзису як мінімум нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, агрокомпанія (набувач права) не отримує головного — права власності. «Ми не можемо віднести до своїх активів придбану земельну ділянку. Вона не може бути предметом застави в банку. Крім того, залишається великий ризик розірвання договорів оренди при рейдерських захопленнях. А таких прикладів в Україні багато. Також за відсутності титульного права, довгострокових гарантій на користування землею, ми не можемо розвивати іригаційне виробництво. Тобто ми не можемо застосовувати технології, що передбачають значні капіталовкладення в земельні ділянки. Із стабільним землекористуванням пов'язаний і розвиток переробної промисловості, адже будь-яке переробне підприємство перебуває в логістичній залежності від місця вирощування сировини», — сказала експерт.

Земля не може бути предметом застави у банку — фінансові інструменти для розвитку агросектору не створені. Компанії обмежені в можливостях інвестувати в переробні підприємства, потужності для зберігання тощо. І саме головне, що власники землі позбавлені конституційного права реалізовувати свою власність.

Право на власність

У ході дискусії інвестиційний банкір Сергій Фурса, повідомив, що ринок землі існує у всьому цивілізованому світі, лише в КНДР і Венесуелі він відсутній. «Це ганьба і несправедливість — обмежувати права власників. Ми забираємо у людей право розпоряджатися власним майном. Ви не можете стати власником, — не можете піти в банк і взяти кредит на землю», — говорить фінансист. За його словами, затягування створення цивілізованого ринку землі призводить до того, що власники паїв — люди старшого покоління, вмирають, так і не реалізувавши свої земельні права. Також від того, що немає прозорого ринку землі, аграрна галузь втрачає мільярдні інвестиції. Як приклад він навів ситуацію з приватизацію «Укртелекому», який продали тоді, коли він вже нікому не був потрібен. На переконання промовця, те саме буде і з ринком землі. Фінансист наголосив, що зі зростанням вартості технологій, знижуватиметься вартість землі, а тому ми втрачаємо час для залучення інвестицій. «Ми нічого не змінюємо, тому що немає стимулу. І бюрократичній машині така ситуація вигідна. Поки український бюрократ не будете знати, що, наприклад, з 1 січня буде ринок, він нічого до того часу робити не буде, бо немає дедлайну», — переконаний Сергій Фурса. Крім того, за його словами, через те, що немає нормального ринку землі, немає і нормального ринку оренди, тому що ціна останньої безпосередньо залежить від вартості паю. А ще у нас є величезний сірий ринок землі. Ця схема вигідна для чиновників, тому вони завжди знайдуть аргументи для продовження мораторію.

«А ще маємо 10,5 млн га земель держвласності, які дотепер розподіляються непрозоро! Цей ринок закритий, ніхто не розуміє, хто володіє, хто користується і у кого знаходяться ці землі. Сьогодні всі аграрні держпідприємства збиткові. А приватний сектор — прибутковий! Тому, в першу чергу, слід відкрити ринок державної землі. Поки ці мільйони не розділять, мораторій не знімуть», — говорить Сергій Фурса, підкреслюючи, що зняття мораторію по суті є декомунізацією. Треба лише перебудувати систему.

Запобіжні заходи

Проте директор Інституту соціально-економічної трансформації Ілля Несходовський вважає, що запуск ринку землі не на часі: «Українські власники земельних паїв не розуміються на юридичних тонкощах. Держава повинна забезпечити їх навчання і захист, аби унеможливити випадки, коли бабусі в селі за земельний пай дали б кілька мішків картоплі. Це як автомобіль, у якого зламана коробка передач і він не працює, а ми говоримо — запускайте! Якщо ми запустимо зараз ринок землі, зрештою отримаємо хаос». Також він повідомив, що для правового захисту українців з операцій продажу вже було багато зроблено, особливо за останні 5 років.

Схожу думку висловив і керівник організації «Центр розвитку земельних відносин в Україні» і «Максимус Україна» Леонід Корейба. «Питання не на часі. На практиці, люди не усвідомлюють, не розуміють ні ринок, ні вартість паю, — наголосив він. — Ринок землі звичайно треба запроваджувати. Якщо він відкриється зараз, то, я вважаю, буде хаос, тому що люди — в основному пенсіонери — необізнані, вони не читають договори, буде багато маніпуляцій, у них все відразу скуплять. Потрібно донести людям їхні права та порядок цифр, щоби вони розуміли, скільки ця земля може коштувати і як зберегти свою ділянку. Інакше буде дуже багато ошуканих».

Також, зауважив Леонід Корейба, ринок землі у нас уже існує: «Сьогодні сім'я в середньому з одного паю має від 2-3 тис. до 15 тис. грн на рік. За два паї — це може бути до 30 тис. грн. Багато орендарів можуть платити на 5-7 років наперед». І додав, що в такому випадку пай краще не продавати. «Зрозуміло, що краще його здавати в оренду (договір емфітевзису), а не продавати. Гектари дорожчають, про що свідчать зростаючі ставки оренди, а значить, пайовики повинні знати їх і вигідно притримати як актив. Орендна плата зростає, мінімум на 20-30% щороку», — пояснив Л.Корейба.

Також експерти у своїх виступах говорили про проблеми з кадастровим реєстром, від якого залежить нормативно-правова оцінка земельних ділянок. Вони стверджують: якщо відкрити кадастрову карту, то половину ділянок туди просто не внесено. Люди не знають, де розміщені їхні паї, яка їхня реальна вартість. Кадастровий реєстр — це як паспорт людини. Треба провести широку інвентаризацію всіх земель.

Земля не повинна гуляти

«Вартість землі й оренда земель в обробітку у 2-3 рази дорожче, ніж вартість ділянки, яка простояла без роботи хоча б 1-2 роки. Земля, що не оброблялася, потребує додаткових інвестицій», — сказала Лілія Тімакіна, відповідаючи на тезу про те, що власник може відмовитись здавати  землю в оренду та утримувати її  як капітал. За словами експерта, власник землі буде зацікавлений у тому, щоб ділянка використовувалася щодня. «Зараз є землі, які не використовуються — в Рівненській та Житомирській областях, там проблеми з родючістю. Але з кожним роком таких земель стає все менше і менше», — поінформувала фахівець.

Вона також зазначила, що відміна мораторію і продаж земельних ділянок державної та комунальної власності на відкритих, прозорих торгах сприятиме розвитку всього аграрного сектору, зупинить корупційні схеми із здачі в оренду таких земель та позбавить країну від збиткових державних підприємств, які неефективно використовують землі за напівлегальними договорами про спільний обробіток. «Вважаю, що при відкритті ринку землі має бути забезпечено переважне право орендаря — сільгоспвиробника на придбання земельної ділянки у власність перед іншими покупцями за рівних умов продажу. Саме таке право на сьогодні гарантоване ст.9 Закону України «Про оренду землі», ст.32 Земельного кодексу України, ст.18 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Тільки за таких умов буде не тільки сформована справедлива вартість на землю, а і забезпечено збереження та розвиток як аграрного і переробної галузі», — підкреслила Лілія Тімакіна.

Крім того, звернула увагу на те, що міф про необхідність обмеження прав на придбання землі юридичними особами, які мають іноземних інвесторів, не має під собою жодних аргументів, адже інвестор володіє тільки корпоративними правами і правом на отримання частки від прибутку. Покупцями землі, з її точки зору, мають бути громадяни України та сільськогосподарські підприємства, створені за законодавством України.

«При знятті мораторію ми отримаємо постійне користування земельними ділянками, а як наслідок — розвиток для серйозного бізнесу. Адже ризики значно зменшаться, відкриється можливість для великих інвестицій. Зрештою громадяни скористаються своїм конституційним правом щодо реалізації свого майна», — підкреслила Лілія Тімакіна.

Парадокс ситуації в тому, що на законодавчому рівні ніхто не зацікавлений у відміні мораторію на продаж землі.

Експерти, як приклад, ілюструють цю ситуацію так: уявіть собі, ви власник своєї квартири, аж раптом законодавці приходять до висновку, що продати ви її не можете, оскільки вас можуть ошукати, ринок нерухомості ще не готовий до цього. І взагалі — все, що робиться, — то заради вашого добробуту. Приблизно в такій ситуації опинилися і власники земельних паїв.

Під час диспуту переважна більшість учасників дійшли висновку, що ринок землі треба запроваджувати, створивши чіткі й прозорі правила ведення бізнесу.

© 2018 ТОВ "Агромедіа-Про"