ЗЕМЛЯ ЛЮДЕЙ І ЛЮДИ БЕЗ ЗЕМЛІ

Україна все ближче до відкриття ринку землі. І чим швидше будуть розроблені чесні правила для всіх його учасників, тим краще. Про це 22 лютого говорили політики і експерти та представники агробізнесу під час круглого столу «Формування ринку землі: реалії та перспективи».

За словами президента УАК народного депутата Леоніда Козаченка, в усьому світі найкращою заставою для отримання кредитів є земля. Якщо фермер надає під заставу землю, банк видасть йому довгостроковий кредит на вигідних умовах. Загальна ринкова вартість українських сільськогосподарських земель складає сотні мільярдів Євро. Відтак, якщо залучити під них в український агросектор $70 млрд інвестицій, ми зможемо збільшити виробництво сільськогосподарської продукції втричі. Козаченко наголосив — відкривати ринок землі слід поступово і в декілька етапів.

На першому етапі президент УАК пропонує:

— запровадити мораторій (на 10 років) для юридичних осіб та фізичних осіб-іноземців;

— максимальний розмір ділянки для купівлі-продажу має становити від 250 до 500 га;

— пріоритетне право на купівлю землі надається місцевим жителям;

— аукціони з купівлі-продажу земель мають проводити органи місцевих громад або професійні громадські об'єднання — Земельні спілки;

— запровадження ринку землі слід розпочати з пілотного проекту в двох регіонах України.

Перший заступник міністра аграрної політики та продовольства Максим Мартинюк наголосив, що наразі «під мораторієм» перебувають приблизно 37 млн га землі. Тим часом 5 млн га, які знаходяться в приватному користуванні, не підпадають під дію мораторію. Вони вільно продаються-купуються, і це не створює проблем — ніхто нікого не ошукує. І не спостерігається масової скупки, хоча наразі в Україні немає обмежень на володіння цією землею для юридичних осіб.

Профільне міністерство також має свій рецепт запровадження ринку землі сільськогосподарського призначення. На думку чиновників, відкривати ринок землі потрібно у два етапи — спочатку дозволити купівлю-продаж державних земель, а через 2 роки, коли ціна сформується, відкрити ринок для всіх власників. При цьому максимальний розмір ділянки варто обмежити 200 га.

Метою запровадження ринку землі має стати створення середнього класу на селі. Якщо ця мета буде досягнута, то в середньостроковій перспективі в кожному селі буде ефективно працювати 2-3 фермери, які будуть спеціалізуватися на високомаржинальних культурах, котрі не потребують масштабності виробництва.

Один з ініціаторів подання до Конституційного суду, народний депутат Олексій Мушак підкреслив, що ринок землі в Україні вже існує, але це ринок тіньовий. І держава не має іншого шляху, ніж зробити цей ринок цивілізованим. Причому часу на це залишилося 2-3 роки. Чому? Бо вже 2019-го ми повинні повернути МВФ позичені раніше $7,6 млрд. Земельна і пенсійна реформи — дві умови, які дадуть нам можливість перекредитуватися і запобігти дефолту. Однак відкривати ринок землі потрібно не лише заради МВФ — це в інтересах України.

Та найбільш емоційним був виступ президента Асоціації фермерів та землевласників України Івана Томича. Він наголосив, що пріоритетом є не запровадження ринку землі, а визначення моделі розвитку сільського господарства, адже саме від цієї моделі залежать принципи функціонування та обмеження на ринку землі. Наразі до створення такої моделі і не приступали, відтак і правила функціонування ринку землі всі ініціатори пропонують різні.

Відтак, на думку Івана Томича, запроваджувати торгівлю землею не можна, бо за існуючих економічних умов та корупції в державі, не уникнути силового протистояння.

Частково думку президента Асоціації фермерів підтвердила п'ятитисячна демонстрація праворадикальних політичних сил під Верховною Радою, одним із лозунгів якої було продовження мораторію на продаж землі.

А от директор правничої фірми «Софія» Олександр Поліводський був холоднокровним як юрист. Він наголосив, що мораторій, котрий діє на ринку землі доволі «дірявий» і навів цілий список схем, за якими сьогодні відбувається прихований продаж землі.

На його думку, висновок простий: мораторій має бути скасований, проте спершу потрібно забезпечити гарантії прав та запровадити низку обмежень. Також варто взяти до уваги, що земельне законодавство потребує систематизації, бо зміни, які вносилися до земельних законів, мали ситуативний характер. Краще за все було би по-новому систематизувати земельне законодавства у формі кодексу. Адже наразі на законодавчому полі існує принаймні 14 законодавчих актів, що у той чи інший спосіб унормовують різні питання — від Земельного і Податкового кодексів до закону про топографо-геодезичну і картографічну діяльність.

Симптоматично, що основний «движ» довкола відміни мораторію — аж до задіяння в якості «лома» Конституційного Суду — почався саме зараз. Формально дехто посилатиметься на вимоги МВФ і відповідний меморандум, між цією організацією та українським урядом. Проте МВФ вже 10 років пропонує відкрити ринок землі, проте мораторій пролонгувався без найменших вагань.

Мораторій фактично забороняє розпоряджатися землею 6,9 мільйонам початкових землевласників, блокує 96% сільгоспземель, з яких 68% належать селянам-пайовикам. Мораторій був введений 2000 року, потім продовжувався парламентом 7 разів.

Головною причиною його продовження Верховна Рада називала необхідність підготувати законодавчу базу для введення вільного ринку сільгоспземель, проте після ухвалення чергового відтермінування депутати палець об палець не вдарили, аби цю базу створити.

Кому це вигідно? Економічна вигода від мораторію в тому, що бізнес має дешеву оренду за землю, котра в десятки разів менша, ніж в Європі. Дешеве використання землі зараз, по суті, є запорукою українського аграрного успіху. Відтак недобросовісний аграрний бізнес агресивно використовує родючість українських ґрунтів: посадив, зібрав (навіть при мінімальних витратах щось та виросте) — продав. А для чиновників вигода полягає в можливості розподіляти невикористані сільгоспземлі за корупційними схемами.

Зараз же виникла ідеальна ситуація, коли внаслідок санації банківської системи, котра одним махом вигребла з кишень (чи то пак рахунків) українців сотні мільярдів гривень, з майбутнього ринку землі прибрано дрібних конкурентів, котрі плуталися би під ногами у «серйозних людей», заважаючи консолідувати земельні масиви перед їхнім майбутнім перепродажем.

Відновлення історичної справедливості

Неодноразово доводилося слухати ремствування деяких експертів, що мовляв, не треба було розпайовувати колгоспи. Не роздали б тоді землю, а залишили в державній власності — дивись і проблем би зараз не було. Була б уся земля на 90% державною, як в Ізраїлі чи Канаді — дивись і врожаї були б ізраїльські чи канадські.

Варто нагадати всім, що розпаювання колгоспів було нічим іншим, як відновленням історичної справедливості — адже під час колективізації (тобто створенні колгоспів) об'єднувалися приватні селянські земельні наділи, отримані ще за ленінським «Декретом про землю». Відтак колгоспна земля ніколи і не була державною, формально залишаючись колективною власністю.

Таким чином, коли 1995 року Президент Кучма видав указ про розпаювання, малося на меті повернути землю спадкоємцям тих, у кого її відібрали у 1930-х (хоча назвати це реституцією рука не піднімається), тим більше, що колгоспи ніхто не розганяв, просто колективна власність нарешті могла стати не формально, а юридично колективною. Цим же пояснюється «несправедливість» стосовно працівників соціальної сфери на селі, котрим земельних паїв не дали. А землі радгоспів, котрі якраз і були у власності держави, могли бути розпайовані лише після їх «колективізації» — перетворенні на колективну власність.

Але правовий нігілізм населення та відсутність будь-яких засторог на той час могли призвести до швидкої консолідації землі в руках декількох напівкримінальних структур. Так само як це сталося з майновими приватизаційними сертифікатами, котрі через різні трасти за безцінь видурили підприємливі ділки в ошелешених ринковими перетвореннями громадян. І процес тоді вже «пішов» — земельні сертифікати жваво пішли на торги, і ціна коливалася від двох пляшок горілки до двох ящиків тієї ж таки оковитої за пай. А для незгодних були «братки».

Дізнавшись про поширення такої практики, тодішній Президент ухвалив єдино можливе за таких умов рішення — оголосив мораторій на операції з земельними сертифікатами. Не чекаючи формального часу закінчення дії мораторію, громадські організації ще 2001-го сформулювали загальні принципи земельного обігу в державі, котрі мали достатньо засторог проти можливості скупки землі спритними ділками вітчизняного чи закордонного «розливу».

Право без права

Від того часу минуло півтора десятки років, проте ні в кого з політиків так і не дістало політичної волі відкрити чесний і прозорий ринок землі. Вочевидь, усі роки чекали можливості запровадити ринок «під себе», та не могли знайти порозуміння між ключовими політичними гравцями. А земля ? Земля потихеньку продається: до 30-40 % земель сільськогосподарського призначення фактично вже давно перепродані (як інакше назвати договір оренди на 49 років?) і мають інших власників. Для них справа за малим — офіційно вступити у свої права.

Тим часом у країні склалася і доволі успішно (особливо у зерновому та олійному сегментах) функціонує певна модель сільськогосподарського виробництва. Наскільки вона відповідає запитам сільського населення і чи створює підґрунтя для розвитку сільських територій — питання окреме, проте розпочинати останній етап земельної реформи без наявності уявлення про те, який тип сільського господарства ми хочемо отримати «на виході» — недоцільно. Наші західні сусіди починали саме з цього, а поляки прямо записали в свою Конституцію, що основою сільського господарства є фермер.

Слухаючи виступи наших чиновників і депутатів, на жаль, можна констатувати, що найближчим часом ми не зможемо отримати модель земельної реформи, яка створить передумови для формування ефективного шару селян-власників, залучить до АПК необхідні внутрішні і зовнішні інвестиції і, разом із тим, забезпечить державні інтереси в сфері земельних відносин.

Замість пошуку такої оптимальної моделі ми чуємо або популістське «землю не віддамо» з театральним поїданням покупного ґрунту прямо на трибуні, або ліберально-експертне «розпродати все миттю». А що? — і копійчина яка-не-яка людям перепаде, і ринок-чарівник швиденько відрегулює заплутані земельні відносини.

Варто було б розібратися, хто ж стане, як це модно тепер казати, «кінцевим бенефіціаром» такого «кавалерійського» відкриття ринку землі. Наразі з більш ніж 41 млн га земель сільськогосподарського призначення в приватній власності перебуває близько 31 млн га, у державній — 10,5 млн га. Проте коли мова йде про ринок, у першу чергу говорять про землю, розпайовану після 1995-го між 7 млн власників (в середньому по 4 га на пай).

Велика частина цих земель передана номінальними власниками в довгострокову оренду (до 50 років) або в емфітевзис (безстрокове право користування) — всього 17 млн га, тобто більше 62%. Істотну частину займають неоформлені паї або паї, котрі використовуються без оформлення (до них відноситься і незатребувана спадщина) — пам'ятник процедурно-організаційної бездарності всіх минулих урядів. Таких паїв 5,6 млн га, або більше 20%.

Орендують паї аграрні підприємства, кількість яких становить понад 45 тис. Флагманами ринку є аграрні холдинги (близько 75), які володіють 6 млн га, причому для окремих із них банк землі в півмільйона гектарів — не рідкість. Державні аграрні підприємства існують, однак крім ДПЗКУ вони практично не працюють.

Але повернемося до спадкоємців, «ощасливлених» 1995-го. Вони володіють і розпоряджаються (лише продати не можуть) 7 млн паїв загальною площею понад 27 млн га. Проте цей величезний актив не приносить його власникам істотного доходу, адже незважаючи на постійні рекорди з виробництва й експорту аграрної продукції, середня орендна плата за гектар складає $40. От і виникає думка — раз стати заможним рантьє, здаючи в оренду пай в Україні, нікому не судилося, то принаймні потрібно відкрити ринок землі і дозволити власникам продати свою власність.

Судом по мораторію

У середині лютого 2017 року відбулася знакова з точки зору перспектив земельної реформи подія: 56 народних депутатів ініціювали подання до Конституційного суду щодо неконституційності рішення парламенту, спрямованого на продовження мораторію на продаж земель сільгосппризначення, що діє в Україні вже 16 років. За регламентом суд місяць розглядає підстави відкривати провадження, два місяці вибирає суддю-доповідача та три місяці розглядає звернення.

Який буде вердикт суду? Якщо не буде політичного тиску, то з практично стовідсотковою вірогідністю мораторій буде скасовано. Аргумент простий — право власності гарантується державою Україна. Право власності у нас має три складові: це володіння, користування і розпорядження. Розпорядження — це мати можливість продажу і купівлі землі. Й якраз цього права позбавлені громадяни України, хоча ніхто не має права їх обмежувати в цьому. Наприклад, можете продати свою квартиру чи машину, а чому ви не можете продати свою землю?

І, до речі, зараз, якщо земля у кадастрі має пункт «цільове призначення під забудівлю», то її можна продавати направо-наліво, як хочете. Але якщо в кадастрі замінити це визначення з «присадибна ділянка» на «сільськогосподарська земля», то її вже не можна продавати. Хоча земля та сама залишається, координати ті самі, якість ґрунту та сама. Це дає поштовх корупції.

І, по-друге, є таке поняття «звуження прав громадян України». Свого часу, коли зібралися запровадити ринок землі, мораторій ухвалили на чотири роки, до 2005-го. Впродовж цього часу мали створити ринок землі і прийняти відповідні закони. Але не зробили цього. Більш того, потім не просто продовжили мораторій, а ще й додатково додали необхідність прийняття двох законів про земельний кадастр і про обіг земель сільськогосподарського призначення. Тобто, заборона розширилася, зі строкової стала безстроковою. А це — звуження прав та свобод людей.

Ініціатори подання до КС переконані, що у разі позитивного рішення суду нові закони приймати не треба — адже у Земельному Кодексі вже дозволена купівля-продаж землі. Але в прикінцевих положеннях кодексу (пункти 14 і 15) зазначено (саме вони вказані в зверненні в КС як неконституційні), що дія норми про вільний ринок можлива лише після прийняття закону, який скасовує ці пункти. Якщо ж суд виключає 14-й і 15-й пункт із заключних положень Земельного Кодексу, то наступного дня у нас буде максимально ліберальний ринок землі.

Та навіть за умови, що Конституційний суд «попросять» не поспішати з винесенням рішення, з травня минулого року існує аналогічне провадження в Європейському суді з прав людини. На той суд впливу в українських політиків немає, тим часом і його вердикт більш ніж передбачуваний — держава Україна мусить ліквідувати обмеження конституційних прав своїх громадян.

Та припустимо, що спрацював найбільш оптимістичний сценарій, і восени 2017 року Конституційний суд «обнуляє» мораторій і в нас раптово з'являється новий актив і новий ринок. Проте наразі жодних запобіжників, зокрема в частині максимальної площі в одних руках чи рівня мінімально допустимих цін, не існує, діє єдине обмеження — заборона на володіння землею іноземцям.

За економічною логікою та і з точки зору здорового глузду, доволі швидко почнеться перетікання власності від менш ефективних власників — пайовиків, близько 70% із яких жодного разу фізично не були біля свого паю, до більш ефективних — великих аграрних формувань. Середня ланка — фермери — з цього процесу випаде, оскільки не може конкурувати з агрохолдингами в доступі до фінансового ресурсу для викупу землі.

Альтернативою цього сценарію може стати розробка комплексного підходу до впровадження ринку землі із максимальними запобіжниками, механізмами підтримки фермерів та гарантією прав власників паїв. У цій моделі ми уникнемо потрясінь у галузі та зможемо на макрорівні сформувати оптимальну її структуру. Як не дивно, саме таку модель пропонували громадські організатори агросектору ще на зорі «марафону мораторіїв», та для депутатів виявилося легшим раз на рік голосувати за продовження мораторію, ніж працювати над розбудовою земельного законодавства.

У результаті в Україні склалася дивна ситуація, за якої люди, в яких землі формально немає, забороняють розпоряджатися нею тим, у кого вона є за законом про пайове землеволодіння. Відтак українець може вільно купити землю, приміром, у Франції, а от в Україні — дзуськи. А раз офіційно земля в Україні не є товаром, то склалися всі передумови для функціонування чорного ринку землі, на котрому спритні чиновники жнуть, не сіючи.

Тим часом, із близько 7 млн людей, які свого часу отримали землю, більше мільйона вже померли. У деяких випадках паї дісталися державі, в деяких — нащадкам, але, через неможливість продати або заробити на цій землі, користі від неї мало. Тим часом крім України ситуація з повною забороною продажу землі існує тільки в Китаї, Венесуелі та Північній Кореї. Чи це наш шлях розвитку? Мабуть, все ж таки ні.

Очевидно, що спроби замість тіньового ринку землі побудувати «сірий», як це відбувається зараз, коли здійснюються спроби запустити вторинний ринок прав користування на земельні ділянки (продаючи право оренди), лише частково маскують тріщини на фасаді. Україні потрібна повноцінна земельна реформа, а не механічне відкриття ринку землі для угод купівлі-продажу. Адже навіть вихідна технічна частина в Україні поки не готова: в кадастрі маса неточностей, межі земельних ділянок часто не збігаються з документацією.

Переваги ринку

У світі немає більше демократичних країн, в яких ринок землі не був би відкритий, можна сперечатись тільки щодо рівня відкритості. У деяких країнах взагалі немає жодних обмежень. В інших є перехідні періоди з обмеженнями щодо доступу іноземців або кількості землі в одні руки, мінімальної оцінки вартості землі, інші інструменти захисту тих чи інших національних інтересів.

Ринок можна регулювати різновидами податків, наприклад, податком на перепродаж землі (для усунення спекулянтів) або ж податком на невикористання землі за сільськогосподарським призначенням. Деякі країни, як, наприклад, Угорщина, тимчасово ввели суттєві обмеження на обіг. Разом із тим, Румунія, відкривши ринок 2014 року, є наразі однією з найгарячіших точок у Східній Європі для більшості інвестиційних фондів та стратегічних гравців по всьому світу.

Що ж насправді дасть відміна мораторію і кому? Експерти вважають, що зацікавлених можна розділити на декілька груп бенефіціарів: власники земель, малий та середній бізнес на селі, великий бізнес, держава, власне село та банківська система.

Спершу про селян — власне для них же цей огород і городився 1995-го. Не секрет, що рівень життя в українському селі знаходиться на критично низькому рівні. Скасування мораторію може сприяти зростанню добробуту селян (переважно пенсіонерів) — адже вони отримають можливість продажу паю, а це призведе до зростання вартості оренди землі. Селяни, котрі можуть і хочуть хазяйнувати на своїй землі, зможуть отримати банківське фінансування під заставу землі для розвитку власного бізнесу та залучення інвестицій. Також вони зможуть створювати спільні підприємства для більш ефективного виробництва.

Що дасть відміна мораторію малому та середньому бізнесу? З огляду на відсутність системної державної підтримки фермерських господарств, земля, мабуть, єдиний цінний актив, під який можна отримати адекватне фінансування для розвитку не тільки вирощування нішевих чи зернових культур, садівництва, ягідництва чи вирощування овочів, але й інших бізнесів: сільських магазинів, локальної логістики, будівництва.

А от для великого аграрного бізнесу ситуація не така однозначна. Адже є клас підприємств, котрі власним успіхом завдячують саме низькому рівню орендної плати, що формується відсутністю ринкової ціни на землю. Проте більшість власників так званих агрохолдингів розуміє, що відкриття ринку дасть їм можливість більш цивілізовано працювати із земельними активами — чи то орендованими, чи то власними. Тим більше, що під власні земельні активи великий бізнес зможе отримати банківське фінансування за значно нижчими відсотками — за рахунок зменшення ризиків для банків.

Вигідна відміна мораторію і банківській системі — адже в обіг надійде дуже суттєвий обсяг нових ліквідних активів вартістю в десятки, якщо не сотні мільярдів доларів США. Це може мати мультиплікаційний ефект на розвиток банківської системи, що сильно постраждала від кризи, та стати найефективнішим поштовхом до виходу з економічної прірви всієї країни.

У виграші залишаться і громадяни, котрі мають гроші, проте, з огляду на недавні події у банківському секторі, не довіряють банкам і воліють тримати заощадження готівкою. Тепер у них буде альтернатива — можна вкласти заощадження у найбільш надійних актив на планеті — родючу українську землю. Але це буде можливим лише за умови, якщо законодавець не вирішить, що купувати землю можна лише тим, хто буде її обробляти — мовляв, нічого у нас «рантьє» розводити (принаймні ідеї такі є).

Не виключено, що запровадження реального ринку землі допоможе транспортній та соціальній інфраструктурі у селі та в сільській місцевості. Маючи власність, а не оренду, інвестори будуть зацікавлені у створенні та сприянні розвитку автомобільних та залізничних доріг, шкіл та дитячих садків, лікарень та закладів для розваг, проведенні електрифікації та газифікації, підключення Інтернету.

Перевагою для держави стане зміна ставлення до земель. На сьогодні картина досить невтішна. Компанії, що використовують землю, не практикують довгострокове інвестування та не мають стимулу зберігати природну родючість землі. З відміною мораторію, не лише агрохолдинги, але й усі власники будуть зацікавлені у дбайливому використанні своїх ресурсів. Тоді інвестиції у високотехнологічний обробіток земель не змусять довго чекати на себе.

За наступні 5-10 років тільки прямі інвестиції в придбання землі можуть скласти $25-50 млрд. Приблизно такі ж суми можуть бути надані у вигляді фінансування під заставу землі, причому три чверті від цього фінансування може піти на розвиток малих та середніх агропідприємств.

За таких обсягів інвестицій та при відповідній корекції податкової системи, лише податок на сільськогосподарські землі може щорічно принести в бюджет за цей період 50-60 млрд грн, податок на операції з землею 5-10 млрд грн, податки від економічної діяльності пов'язаних бізнесів та загального зростання економічної активності сільського населення — ще 10-20 млрд грн.

Розвиток МСБ на селі призведе до створення нових робочих місць, адже збільшення прямих інвестицій має прямий ефект на збільшення кількості працівників. Стандартної для всіх галузей залежності немає, але у випадку з відкриттям ринку земель, буде працювати наступна формула: $1 млн додаткових прямих інвестицій приносить близько 20-30 додаткових робочих місць. Отже, кумулятивний ефект в агросекторі за наступні 10 років може скласти приблизно 1-1,5 млн робочих місць.