ПРОБЛЕМИ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Не все добре в нашім аграрнім королівстві. Виростили великий урожай – так ціни на збіжжя впали, а тут ще й погода – ні тобі соняшник з кукурудзою зібрати, ні озимі посіяти. Цілком можливо, що наступного року урожай нам «не світить» – і не лише через погоду, адже за таких цін на продовольство фінансові результати для сільгоспвиробників невтішні. Та до усіх негараздів у 2013-му додалися ще й організаційні труднощі з оформленням договорів оренди. Справа в тому, що з нового року змінилася система обліку нерухомого майна громадян, у тому числі й земельних паїв. І все б нічого, та віднині щоб здати пай в оренду одного акта на право власності не достатньо. Вірніше, він тепер і зовсім не потрібен, бо підставою для права власності є витяг з єдиного реєстру нерухомого майна. Відтак, щоб здати пай в оренду, потрібно отримати цей витяг. Просто? – Аби ж то!

Якби мова йшла про один-два паї це ще якось би «пройшло», але коли лік йде на десятки тисяч, ніяка організаційна структура не справляється. Адже в Україні в оренді перебуває близько 17 млн га земель! Звісно, у цивілізованих країнах, схожими на котрі ми так прагнемо стати, все вирішувалося б переносом комп'ютерних баз даних. У нас же потрібно самотужки з паперами походити кабінетами, витратити купу часу і кілька тисяч «кровних», і все це лише для того, щоб зафіксувати «статус кво» – підтвердити, що ваша земля –  таки ваша. А без цього здати її в оренду  неможливо. У 2012-му нас постійно лякали кінцем світу, мовляв у племені Майя на цьому році закінчується календар. Як гірко жартують аграрії, кінець світу дійсно настав – але у 2013-му і у питанні реєстрації права оренди.

Колапс орендних відносин, котрий, як усе погане, раптово настав в Україні 1 січня 2013 року, досі не розв'язано. Що робити учасникам ринку – намагалися розібратися на засіданні круглого столу «Перспективи орендного землекористування в АПК», організованого юридичною компанією Jurimex, газетою українських юристів «Юридическая практика», інформаційним агентством «ЛігаБізнесІнформ» спільно із газетою українських аграріїв «Агропрофі». До розмови запросили представників законодавчої та судової влади, експертів та фахових юристів.

Народний депутат України, член Комітету ВРУ з питань аграрної політики та земельних відносин Григорій Смітюх у своєму виступі зосередився на захисті прав орендодавців, котрі проживають у сільській місцевості і більше 4 млн з них – пенсіонери. Звісно, що на пенсію в нашій країні не сильно розгуляєшся, от і кинулися новообрані депутати вирішувати проблеми орендних відносин. Правда, у досить своєрідний спосіб: законопроектів, котрі передбачають збільшення розміру орендної плати вже подано зо п'ять, а от якось унормувати процедуру оформлення прав оренди ніхто не спішить. Уряд намагався якось зарадити справі, внісши ще у травні відповідний законопроект, проте до сесійної зали (попри схвалення профільним комітетом та Головним науково-експертним управлінням парламенту) він поки ще не потрапив.

Ну воно й зрозуміло: пенсіонерів – 4 млн, а сільськогосподарських підприємств – 40 тис. От народні обранці і працюють з більш вигідним у плані електоральних симпатій контингентом пенсіонерів. А сільгоспвиробники – якось переб'ються. Депутат зазначив, що чверть орендодавців отримують за землю від 1,5 до 3% оціночної вартості землі. На його думку, це мало, і плату потрібно підвищувати. Оскільки близько 70% орендарів платять від 3 до 5% і навіть більше, пан Смітюх вважає, що потрібно на законодавчому рівні зафіксувати нижню межу орендної плати, бо зараз ця величина закріплена в указі президента і має характер рекомендації.

Також непокоїть депутатів і бартерна форма розрахунку за землю – це коли орендар виплачує орендну плату не грошима, а збіжжям, послугами тощо. Народні обранці дружно вважають, що цьому неподобству потрібно покласти край і законодавчо закріпити не лише нижню межу орендної плати, але й виключно грошову форму її виплати.

Здається мені, що не про селян у даному випадку печуться депутати, а про Міністерство доходів і зборів. Орендна плата – це дохід, котрий, як і всякий дохід, має бути оподаткований. Зрозуміло, що оподатковувати тонну пшениці, отриману в якості плати за пай незручно. Значно зручніше оподатковувати готівку. Та от селянину інколи краще отримати пшеницю для домашніх тварин за собівартістю та ще й з доставкою додому, мати виораний орендарем город, розчищену від снігу вулицю тощо. Звісно, можна отримати гроші і все це оплатити, от тільки сальдо такої оборудки буде від'ємне.

Варто погодитися із законотворцем щодо обов'язковості грошових обрахунків при обчисленні орендної плати, а от щодо самого способу оплати – то тут краще залишити можливість орендодавцеві самому вирішувати, що йому краще отримати: гроші, зерно чи послуги, а можливо все це разом, у якійсь пропорції.

Представник судової гілки влади – суддя, секретар Пленуму Вищого господарського суду України Геннадій Кравчук зосередився на особливостях судового вирішення земельних спорів. На його думку, головна проблема полягає в тому, що відповідно до чинного законодавства вирішувати ці спори можна як у господарських, так і у адміністративних судах, особливо, якщо мова йде про дії чи бездіяльність органів влади. Звісно, що така ситуація породжує різного роду зловживання. Спритні юристи, в залежності від суті справи маніпулюють підсудністю, як циган кіньми. Тому, на думку судді, законодавці повинні раз і назавжди визначити підсудність земельних справ, як це було з корпоративними спорами, які розглядали паралельно і господарські, і загальні суди. Тоді законодавець прийняв мудре рішення – корпоративні спори віддав господарському суду і суспільство від цього лише виграло. Тому що стало відомо: який суд розглядає і яка його практика. Тож таким чином одразу покінчили з рейдерством. На думку судді Кравчука, всі земельні спори по угіддях, котрі беруть участь у господарському обороті, мають бути віднесено до компетенції господарських судів.

Ще одне нагальне питання орендних відносин – розмір орендної плати: закон зобов'язує сторони визначити розмір орендної плати в договорі, і найчастіше вона не фіксується у грошовій формі, а йде прив'язка до трикратного земельного податку або до 3% від нормативної грошової оцінки землі. На думку судді, це не дуже вдале рішення, бо орендар має чітко і конкретно знати суму, яку він має заплатити.

Сьогодні законодавчо встановлено, що в разі зміни нормативно встановленої оцінки землі орендодавець може поставити питання перед орендарем про зміну орендної плати. Конституція гарантує, що сторона може безпосередньо звернутись до суду про внесення змін до договору оренди землі. Не завжди орендар з цим погоджується, тому наразі у судах розглядається дуже багато спорів стосовно збільшення орендної плати. Часто-густо ініціатором таких спорів виступають органи місцевого самоврядування, причому у досить своєрідний спосіб: щоб не платити судовий збір, звертаються до прокуратури, а вже прокурор подає позов про внесення змін до договору оренди. Зрозуміло, що у органів місцевого самоврядування недостатньо коштів, щоб підтримати свої територіальні громади, відтак вони максимально збільшують орендну плату, проте це не вигідно стороні, яка користується землею і якщо апетити громади будуть надмірними, виникне ситуація, коли орендувати землю просто ніхто не схоче.

Таким чином, судова влада вважає за доцільне фіксувати орендну плату в грошах, а не прив'язувати її до оціночної вартості землі чи розміру земельного податку. Звісно, це убезпечить господарюючого суб'єкта від несподіванок, якщо держава раптом знов захоче переоцінити землю. З іншого боку – як тоді бути з індексом інфляції та іншими економічними індикаторами, адже життя дорожчає, ціни зростають, а в договорі – фіксована на кілька років наперед сума. Знову йти до суду?

Найбільше очікувань в учасників круглого столу було від виступу представника Державної реєстраційної служби. Адже саме цей орган став тим «вузьким місцем», котре наразі так ускладнило життя агробізнесу в Україні. Начальник відділу по роботі з громадянами та юридичними особами Державної реєстраційної служби Олександра Маломуж випромінювала оптимізм. Вона нагадала, що відповідно до закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухомість, в тому числі і на земельні ділянки, виникають із моменту реєстрації відповідних прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор наділений державою повноваженням визнавати офіційно і внаслідок цього підтверджувати факт виникнення відповідного речового права шляхом внесення до Реєстру.

За процедурою визнання прав земельні ділянки прирівняні до інших видів нерухомості тільки з 1 січня 2013 року. При цьому державний реєстр не був автоматично наповнений відомостями з реєстрів, в яких ще в минулих роках проводилась державна реєстрація на різні об'єкти. Відтак інформація про зареєстровані права на землю залишились у володінні органів земельних ресурсів. За словами Олександри Маломуж, з огляду на тісний зв'язок державної реєстрації земельної ділянки та прав на неї законодавством передбачено комплекс заходів із взаємодії органів ведення державного реєстру та органів ведення державного земельного кадастру. Ці органи на центральному рівні обмінюються відомостями для ведення інформаційних систем.

Крім того, державні реєстратори звертаються до органів земельних ресурсів і отримують відомості про реєстрації прав на земельні ділянки до 2013 року. Коли до державного реєстру звертається особа, яка хоче зареєструвати право оренди, державний реєстратор письмово або за допомогою програмного забезпечення формує запит до органів земельних ресурсів. Суть запиту – дізнатись про наявність даних про земельну ділянку. Після отримання відповіді можна зробити висновок про наявність прав на земельну ділянку, і реєстратор приймає рішення про реєстрацію чи відмову.

Крім того, державний реєстратор під час проведення державної реєстрації права оренди (якщо земельна ділянка була виділена в натурі), звертається до виконавчих комітетів сільських, селищних рад із запитом щодо наявності укладеного договору оренди такого паю. Держреєстрслужба підготувала офіційні звернення до своїх територіальних органів: в кожному такому випадку перевіряти відповідну інформацію.

Олександра Маломуж вважає, що робота системи державної реєстрації речових прав у частині реєстрації прав на земельні ділянки цілком налагоджена. Звісно, протягом перших місяців практичного застосування нових правил виникали певні проблеми в частині реєстрації прав на землю, адже переважна більшість зареєстрованих об'єктів на той час складали будівлі і споруди. Проте вже внесено ряд змін до законодавства, також очікуються нові поліпшення системи спрощення процедури реєстрації. На розгляді Верховної Ради знаходиться законопроект № 2049а, спрямований на спрощення деяких процедур державної реєстрації. Уряд розглядає Порядок реєстрації прав на нерухоме майно, і після його ухвалення слід чекати чергових змін та покращень.

Слухаєш рапорт посадовця – душа радіє. Шкода лишень, що пані Маломуж не займається практично оформленням договорів оренди. От якби вона хоч разок займала чергу о другій ночі, щоб хоч на вечір наступного дня потрапити до кабінету реєстратора, чи отримала «радісну» звістку, що її договір буде зареєстровано згідно з чергою у березні 2015-го, то воно, дивись, і оптимізму б у реляціях поменшало…

А от юристи були більш конкретними – їм же не потрібно звітувати про успіхи, тому вони говорили правду. Партнер ЮК Jurimex Олександр Шишканов цілком слушно зазначив, що в сфері АПК оренда є безальтернативним варіантом використання землі. Адже сільгоспвиробники не можуть купувати землю, тому земля орендується у держави і селян. Відтак право оренди стало товаром, який перебуває в певному цивільному обігу. Є різні способи передачі права оренди землі: купівля-продаж корпоративних прав оренди землі сільськогосподарського призначення (суборенда, різні форми спільної діяльності аж до переоформлення оренди на нових орендарів).

Під час здійснення купівлі-продажу права оренди варто пам'ятати, що відповідно до Цивільного кодексу ця процедура потребує попередньої згоди орендодавця. Крім того, договір купівлі-продажу права оренди має відповідати формі основного договору оренди (тобто письмова форма і в разі необхідності – нотаріальне посвідчення). Все було б добре, але головною перепоною є необхідність покупця права оренди зареєструвати придбане право в державній реєстраційній службі. У зв'язку з відсутністю чіткого законодавчого регулювання, реєстратори не розуміють такого механізму, тому бажано провести попередню консультацію з Державною реєстраційною службою, і, в разі необхідності, роз'яснити правову природу такого договору. Також потрібно роз'яснити, що договір купівлі права оренди, як і будь-які зміни до договору оренди, є невід'ємною частиною договору оренди землі, тож має бути зареєстрований.

І насамкінець – про податки. Варто пам'ятати, що операції з продажу права оренди є об'єктом оподаткування ПДВ, це особливо має привернути увагу продавців, котрі перебувають на спеціальному режимі ПДВ, тому що зобов'язання з ПДВ повинні бути включені ними до загальної декларації з ПДВ. Якщо в такому випадку вони виходять за межі пільгового режиму – сільгоспвиробник повинен або сплатити зобов'язання до бюджету, або перекрити податковим кредитом не з сільськогосподарських операцій.

Так само і аграрії, які є платниками фіксованого сільськогосподарського податку та перебувають на спеціальному режимі ПДВ, повинні усвідомлювати, що за продажу права оренди землі виручка буде впливати на частку продукції власного виробництва. Якщо через це частка виробленої продукції буде менше75%, в наступному податковому році аграрій втратить право на пільгове оподаткування.

Логічним продовженням теми купівлі-продажу прав оренди стала доповідь юриста компанії Jurimex Марії Поліщук, котра озвучила критерії, що їх застосовує Антимонопольний комітет, визначаючи монополістів оренди землі в межах певного регіону.

Отже, монопольне становище суб'єкта підприємницької діяльності (далі – СПД) має місце, коли його частка на певному товарному ринку та в межах визначеного територіального ринку для одного СПД перевищує 35%, для двох або трьох СПД – 50%, а для чотирьох або п'яти СПД – 70%. Тобто, якщо органи антимонопольного комітету встановлюють перевищення суб'єктом господарювання цих порогових показників, вони мають підставу назвати його монополістом. Спростувати висновки АМКУ можна, якщо СПД доведе, що зазнає значної конкуренції, чи кілька СПД доведуть, що конкурують між собою або мають іншого сильного конкурента.

Втім, монополістом СПД можуть визнати і тоді, коли він обіймає менше 35% ринку – припустимо 30%, але решта ринку поділено між підприємствами, доля ринку яких знаходиться в межах 5%. Не варто забувати, що під поняттям «суб'єкт підприємницької діяльності» антимонопольне законодавство має на увазі один або декілька СПД, які пов'язані відносинами, що забезпечують контроль господарської діяльності одного суб'єкта господарювання над іншим/іншими СПД. Тож не варто, для уникнення статусу монополіста, розподіляти землі між двома СПД, якщо при цьому засновниками обох СПД є одна і та ж особа, або один СПД є засновником другого СПД, або керівником обох СПД є одна і та ж особа і т.д. Таке рішення є помилковим і не дозволяє уникнути монопольного становища. Ці два СПД АМКУ вважатиме єдиним суб'єктом господарювання, так як вони пов'язані між собою відносинами контролю.

З огляду на це важливо правильно визначити географічні межі ринку – мінімальну територію, за межами якої з точки зору споживача придбання товарів є неможливим або недоцільним. У нашому випадку – придбати товар у формі послуги з набуття в оренду земельних ділянок споживачі можуть виключно в межах території, де розміщені їхні земельні ділянки. Саме ця територія визначатиме географічні межі ринку (село, район, область і т.д.). Тут важливий нюанс: якщо СПД орендує у фізичних осіб понад 35% земель в кожному з трьох сіл, які належать до одного району, то географічними межами для розрахунку його частки на ринку прийматимуться межі кожного села окремо, а не району, до якого вони належать. Тобто такий СПД вважатиметься монополістом в кожному селі, незважаючи на те, що його частка земель в розрахунку на район може не перевищувати і 10%. Відтак, якщо СПД необхідно орендувати значні площі і при цьому уникнути статусу монополіста, це можливо зробити, якщо орендувати земельні ділянки в кількох територіальних одиницях (селах, районах, областях), щоб площі угідь у кожній не перевищували 20-30%.

Та, припустимо, уникнути статусу монополіста вам не вдалося. За що в такому випадку орендар може отримати покарання? Звісно, що за зловживання монопольним становищем – тобто дії чи бездіяльність, що призвели або можуть призвести до недопущення, усунення чи обмеження конкуренції або ущемлення інтересів споживачів-орендодавців та інших СПД, які були б неможливими за умов існування значної конкуренції на ринку. Наприклад, нав'язування натуральної форми орендної плати, якщо договором оренди передбачено можливість розрахунку грошовими коштами чи встановлення орендної плати у договорах з селянами нижче 3% від нормативної грошової оцінки тощо. Якщо такі факти зафіксовано – начувайтеся: зловживання монопольним становищем тягне за собою штраф у розмірі до 10% доходу (виручки) від реалізації продукції за рік, що передує року накладенню штрафу.

Загалом усе вийшло як завжди: чиновники констатували факти, підкреслювали успіхи і затушовували недоліки. Фахівці – попереджали, застерігали, радили. Шкода, що власне сільгоспвиробники, проблеми котрих і намагалися розв'язати, у дебатах участі не брали, хоча й були присутні. Втім, їхні нищівні коментарі деяких чиновницьких «рапортів» доводили, що сподіваються вони в першу чергу на себе, бо вже звикли, що від чиновників можна чекати лише негараздів.